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'1가구1주택자' 알길없는 법원경매 주의보
작성자: 부자뱅크 작성일: 2013-04-26 19:13 조회 : 501

[머니투데이 송학주 기자]

[집주인이 고가에 낙찰시키기 위해 속여도 처벌기준 없어···대책마련 시급]

 #회사원 이모씨(47)는 지난 22일 법원경매에서 서울 강동구 둔촌동 소재 P아파트 전용 113.67㎡를 6억원에 낙찰받았다. 2회 유찰돼 최저 입찰가는 감정가(7억9000만원)의 64%인 5억560만원이었다.

 주위에서는 다소 비싸게 낙찰받은 게 아니냐는 우려가 있었지만 이씨는 "나중에 양도소득세 면제 부분을 감안하면 충분히 이익을 낼 수 있다"고 생각했다. 정부의 '4·1부동산대책'으로 6억원 이하 아파트의 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해 세금을 면제받을 수 있다는 점을 염두에 둔 것이다.

 경매입찰 전에 집주인을 만나 '1가구1주택자'라는 얘기를 들었기에 2000만원가량 높여 낙찰가를 써냈다. 게다가 양도세 면제 적용시점도 22일로 소급돼 혜택을 받을 수 있었다.

 하지만 실제 확인해본 결과 집주인은 1가구1주택자에 해당되지 않았고 결국 이씨는 피해를 보게 됐다. 계약을 취소할 수도 없고 거짓말을 한 집주인을 처벌할 수도 없다는 소식을 접하고는 망연자실했다.

 '4·1대책'으로 경매시장이 왜곡되고 있다는 논란이 일면서 일부 제도를 보완해야 한다는 지적이 나오고 있다. 국회 기획재정위원회는 지난 22일 전체 회의를 통해 '조세특례제한법' 개정안을 통과시켰다.

 개정안에 따르면 '전용 85㎡ 이하 또는 6억원 이하' 주택을 연내 구입하면 앞으로 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도세를 내지 않아도 된다. 주택 기준은 1가구1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 기존 주택과 신규·미분양주택으로 한정된다.

 법원경매를 통해 낙찰받는 경우에도 똑같은 단서조항이 적용된다. 다만 경매에서는 1가구1주택자 여부를 사전에 알 수 없다는 문제가 제기됐다.

 기획재정부 관계자는 "이번 '4·1대책'은 시장 활성화를 위한 정책이어서 경매를 통해 주택을 취득하는 사람들에 대한 명확한 조치는 사실상 어렵다"며 "경매 참가자가 스스로 1주택자임을 확인하는 방법이 최선"이라고 말했다.

 이어 "일몰시한이 연말로 정해진 만큼 1주택자를 명확히 밝힐 수 있는 법원 차원의 대책도 마련되기 어렵다"고 덧붙였다.
 ◇'복불복' 주택 경매…1가구1주택자 확인할 길 없어
 이처럼 법원경매에서는 1가구1주택자의 진위 여부를 확인할 수 있는 방법과 제도가 미흡하다보니 편법이 기승할 것이란 지적이다.

 경매는 법원이 주관하는데 지금까지 법원 조사사항에서 해당 집의 소유자가 1가구1주택자인지 여부는 중요하지 않기 때문에 등재하지 않았다. 법원은 경매물건을 조사할 때 등기부등본상 소유자가 맞는지, 세입자가 있는지 등만 조사할 뿐이다.

 법원 관계자는 "현행 시스템상으론 1가구1주택자 여부를 알 수 없다"며 "경매에 부쳐지기 전에 원 소유자에게 신고토록 해야 하는데 자신이 1가구1주택자라고 신고해야 더 높은 값에 팔릴 수 있어 거짓신고를 유인할 가능성이 충분하다"고 지적했다.

 정대홍 부동산태인 팀장도 "1가구1주택자임을 확인하려면 직접 원소유자를 찾아가 물어보거나 경매에 넘긴 은행 등 채권자가 미리 확인해서 알려줘야 한다"며 "서류만 보고 경매에 참여하는 단순 입찰자라면 피해를 입기 쉽다"고 지적했다.

 최근 집값 상승에 대한 기대감이 높아지다보니 올들어 입찰자간 경쟁이 치열해지면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 올라가고 낙찰시점도 빨라지고 있다는 분석이다.

 되팔 때 시세차익만큼 내는 양도세 면제 혜택에 관심이 가는 이유다. 하지만 이번 대책으로 '1가구1주택자' 여부에 따라 수천만원이 오갈 수 있는 만큼 관련대책 마련이 시급하다는 지적이다.

 정대홍 팀장은 "일반인이 알기 쉽도록 정부가 의무적으로 법원 조사사항에 포함해 공개하는 방법이나 주택정보를 파악하기 쉬운 국세청이나 금융권이 연계해 시스템을 마련해야 한다"고 설명했다.

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