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법무부 “등기절차 완료 건물, 유치권 설정 금지"
작성자: 부자뱅크 작성일: 2013-03-20 11:09 조회 : 541
앞으로 등기절차가 완료된 부동산에 대해서는 유치권을 행사할 수 없게 된다. 대신 공사대금을 받지 못한 유치권자는 저당권 설정을 통해 채무를 회수할 수 있도록 제도가 손질될 전망이다.
 
22일 법무부 및 관련업계에 따르면 이 같은 내용의 민법 개정안이 입법 예고돼 다음달 25일 기한으로 의견을 수렴 중이다.
 
개정안에 따르면 건물 공사가 진행 중이라 아직 미등기 상태인 부동산에 대해서는 유치권 행사가 가능할 전망이다. 그러나 뼈대 등이 완성돼 건물로 인정받을 만한 기준을 충족해 등기가 경료되면 이에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다.
 
이렇게 되면 공사 도급업체는 건물만 지어놓고 공사대금을 떼일 수 있는 상황. 개정안은 이 같은 사태를 방지하기 위해 유치권 요건을 충족한 채권자에 대해서는 부동산 등기경료일 6개월 내에 저당권설정 청구를 할 수 있도록 했다. 저당권자 배당순위는 유치권 개시 시점으로 소급된다.
 
이처럼 유치권 관련 법안을 손질하는 것은 경매에 참가하는 입찰자들의 편익을 위한 것이다. 경매에 조금이라도 관심을 가지고 있다면 누구나 알고 있는 사안이지만 유치권은 등기부에 기재되지 않음에도 불구하고 초법적 지위를 인정받아 사실상 우선변제 권리로 기능해왔다.
 
이 때문에 이 사실을 몰랐던 낙찰자가 뜻하지 않은 추가지출을 해야 하거나 입찰보증금을 포기한 채 대금을 미납하는 경우, 심지어는 경매불허가를 청구하는 등 현장에서 많은 문제를 야기해왔다.
 
개정안에 따르면 앞으로는 부동산 등기부에 유치권자가 설정한 저당권이 표시된다. 이를 통해 입찰 전 등기부 열람을 통해 저당권(유치권)의 존재 유무를 확인할 수 있도록 할 예정이다.
 
법무부는 저당권설정 청구소송을 낸 유치권자를 배당요구권자로 인정하는 등 사실상 유치권 폐지에 따른 세부 절차를 마련하고 등기법도 함께 손질해 유치권자가 전환 설정한 저당권을 등기부에 기재할 수 있도록 하는 근거 규정도 신설할 계획이다.
 
법무부는 "경매 등에서 허위 유치권으로 피해를 보는 사례가 많고 미분양 부동산 건축주체와 시공사간 대금 지급 갈등 때문에 완공 후에도 사용 수익을 내지 못하는 케이스를 감안한 것"이라고 법 개정 배경을 밝혔다.
 
이 같은 조치에 따라 경매시장을 둘러싼 외부 여건은 한결 나아질 전망이다.
 
지금까지는 매력적인 경매물건이 있어도 유치권 표시가 돼 있는 경우, 은행 대출이 어렵고 명도저항이 거세 입찰자들이 이를 기피해왔다. 또 일부 공사업체 등은 이 같은 점을 악용해 허위 유치권 신고를 하고 공사대금 변제를 독촉하는 등 많은 부작용을 낳았다.
 
그러나 개정안 내용대로 유치권이 저당권 설정으로 전환될 경우 입찰자의 부담이 상당 부분 사라지기 때문에 경매 입찰이 보다 활성화될 것으로 기대된다. 주지하다시피 경매는 시중 일반매매나 급매보다 더 싼 가격으로 부동산을 매입할 수 있어 경기침체가 장기화 된 현 시점에서 거의 유일한 부동산거래 시장으로 주목받고 있다.
 
부동산태인 정대홍 팀장은 "취득세 감면 혜택과 함께 경매시장의 저변을 확대할 수 있는 조치"라며 "경매 입찰자들의 여건이 더 좋아지는 만큼 경매시장 활성화가 기대된다"고 평가했다.
 
부동산태인
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